of deze ??
http://www.ungerhielkema.nl/vastgoedrecht_7.htmlBLIJF VAN HET DAK AF!
Over schotelantennes
Inleiding:
Al vele jaren houden door huurders aan de buitenkant van hun woning aangebrachte schotelantennes de gemoederen bezig. Recentelijk zijn er een aantal uitspraken van verschillende rechtbanken gepubliceerd waaruit een rode lijn valt te distilleren, die hieronder voor het voetlicht zal worden gebracht.
Contractueel verbod We moeten beginnen met de wettelijke regeling in het Burgerlijk Wetboek. Daarin is vastgelegd dat de huurder zaken aan de buitenkant van zijn woning mag veranderen zonder toestemming te vragen van de vastgoedbeheerder als die verandering zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt. De vastgoedbeheerder heeft de vrijheid om wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde in het huurcontract te clausuleren. In de wet is ook vastgelegd dat als het huurcontract een dergelijke verandering aan de buitenkant verbiedt, de huurder deze bevoegdheid niet heeft. In de meeste huurcontracten is dit zo geregeld. Vaak wordt in huurcontracten zelfs expliciet een schotelantenneverbod opgenomen. Soms voert de vastgoedbeheerder specifiek schotelantennebeleid, dat inhoudt dat huurders onder bepaalde voorwaarden toch schotelantennes mogen aanbrengen. Die voorwaarden hebben meestal betrekking op de wijze waarop de schotelantenne wordt aangebracht en waar deze wordt aangebracht (bijvoorbeeld niet aan de voorkant, om het architectonisch beeld van de gevel niet te verstoren, maar wel aan de achterkant of bijvoorbeeld op het dak). Een dergelijk beleid is niet altijd afdoende. Het komt bijvoorbeeld regelmatig voor dat een schotelantenne wel aan de achterkant van de woning mag worden aangebracht volgens het beleid, maar dat de huurder de schotelantenne dan toch aan de voorkant blijkt te hebben aangebracht, omdat hij alleen dan de door hem gewenste zenders kan ontvangen.
Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM)
Huurders van buitenlandse origine doen vaak een beroep op artikel 10 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) om het contractuele verbod om schotelantennes aan te brengen te omzeilen. In deze bepaling is vastgelegd het universele recht van mensen om informatie te ontvangen en te verzenden. Huurders hopen hiermee het gelijk aan hun zijde te krijgen, omdat het EVRM boven het Burgerlijk Wetboek gaat en ook huurcontracten opzij kan zetten.
Belangenafweging
Artikel 10 EVRM is niet een absoluut recht. Het kan worden onderworpen aan beperkingen en voorwaarden die in de samenleving nodig zijn.. Rechters kunnen van geval tot geval aan de hand van een afweging van belangen beoordelen of het schotelantenneverbod door de beugel kan. Rechters hebben daarbij een behoorlijke vrijheid. In die belangenafweging is doorslaggevend of de huurder de door hem via de schotel te ontvangen informatie ook op andere wijze kan verkrijgen. (vgl. HR 3 november 1989, NJ 1991, 168 (Prins/Woningstichting Sint Joseph). Andere omstandigheden zijn: beschadiging van het gehuurde door aanbrenging van de schotelantenne, aangezicht van de gevel, gevaren voor derden, deskundige bevestiging van de schotelantenne, precedentwerking en verzekeringstechnische aspecten. Belangrijkste element is dus welke alternatieven de huurder heeft om de door hem gewenste informatie te verkrijgen.
Alternatieven
Het gaat in de jurisprudentie over deze materie telkens om huurders van buitenlandse origine die graag televisiezenders willen ontvangen uit het land van herkomst . Indien op het reguliere kabelaanbod in de gemeente waar de huurder woont reeds zenders uit dat moederland van de huurder worden uitgezonden, oordelen verreweg de meeste rechters dat er voldoende alternatieven zijn. De vastgoedbeheerder mag dan dus een beroep doen op het schotelantenneverbod in het huurcontract. De meeste kabelmaatschappijen bieden in hun pakket zenders uit een groot aantal West-Europese landen en uit Turkije en Marokko aan. Daarnaast worden veelal internationale programma's, zoals BBC World, CNN en Eurosport doorgegeven. Voorts: Internet is (bijna) gemeengoed geworden en biedt eveneens een alternatief. Tegenwoordig zijn veel televisie- en radioprogramma's rechtstreeks via zogeheten 'streams' op Internet te volgen. Ook zijn er databases te vinden waarin oude televisieprogramma's zijn te vinden. Equivalenten van
www.uitzendinggemist.nl. De huurder die stelt dat de zender van zijn voorkeur niet in het reguliere kabelaanbod zit, zal vaak toch nul op het rekest krijgen.
Kabel biedt geen voldoende alternatief
Er zijn erg veel landen in de wereld en er zijn veel landen waarvan geen enkele zender te vinden is op het reguliere kabelaanbod in Nederland. Maakt de huurder uit zo'n land dan meer kans bij zijn beroep op artikel 10 EVRM? De Rechtbank Amsterdam behandelde onlangs zo'n kwestie, waarbij de huurder uit Rusland kwam. Deze huurder woonde in Diemen en in deze gemeente was er geen Russische zender op de kabel. De Rechtbank oordeelde dat in dat geval de belangen van de huurder zwaarder wegen dan die van de verhuurder. De verhuurder had gewezen op ontsiering van en schade aan de gevel en op de vrees voor precedentwerking (Rechtbank Amsterdam. sector kanton, locatie Amsterdam, 19 juli 2005, WR 2005, 101). Is deze uitspraak juist? Naar mijn oordeel valt er nogal wat af te dingen op de uitspraak. Immers, bij de vraag of er voldoende alternatieven zijn, dient niet alleen naar het kabelaanbod te worden gekeken. Er zijn tegenwoordig allerlei mogelijkheden om in Nederland informatie te verkrijgen uit de verste uithoeken van de wereld. Daarbij kan worden gedacht aan producten als Digitenne, digitale televisie en (zoals hierboven reeds aangegeven) het Internet.
Bijzondere gevallen
In de praktijk komen gevallen voor waarin geen enkele alternatieve informatiebron soelaas biedt. Zo moest de Rechtbank Amsterdam onlangs oordelen over een Nederlander die in één van de Bijlmermeerflats woonde en in verband met zijn beroep (leraar op een internationale school) zeer geïnteresseerd was geraakt in Servo-Kroatië en Slavische talen. Zijn verhuurder wilde verwijdering van de schotelantenne die hij had geplaatst, maar de rechter wees de vordering af. Daarbij speelden een aantal bijzondere omstandigheden een rol. In de eerste plaats had de huurder aangeboden te verhuizen naar een andere flat, waar hij conform het beleid van de verhuurder de schotel aan de achterzijde zou kunnen monteren en toch de Slavische zenders zou kunnen ontvangen. Vanuit zijn huidige flat kon dat niet. De verhuurder had onvoldoende gemotiveerd waarom zij niet kon meewerken aan een dergelijke verhuizing, terwijl de andere flat ook van haar was. Verder bleek dat er meer schotelantennes waren aangebracht op de wijze waarop deze huurder dat ook had gedaan, zonder dat de vastgoedbeheerder er tegen optrad (Rechtbank Amsterdam, sector kanton, F. vastgoedbeheerder en Amsterdam 11 augustus 2005, WR 2005, 102).
Vuistregels
Hoe moet de vastgoedbeheerder nu in de praktijk omgegaan met huurders die ongewenste schotelantennes plaatsen of een verzoek tot plaatsing van een schotelantenne indienen?
1. In de eerste plaats dient er een contractueel verbod te zijn om dergelijke antennes aan de buitenzijde van de woning aan te brengen. Ook mag het niet zijn toegestaan om schotels of antennes in de tuin te plaatsen. Zonder een dergelijk verbod valt er weinig tegen te ondernemen. Wel mogen er eisen worden gesteld ten aanzien van een deugdelijke bevestiging van de schotelantennes, zodanig dat er geen schade, gevaar of hinder optreedt ten aanzien van het gebouw of derden, zoals andere huurders.
2. Het verdient aanbeveling een schotelantennebeleid te voeren, dat geen absoluut verbod op schotelantennes kent, maar wel eisen stelt aan de plaatsing daarvan, zoals de plaats waar de schotelantenne is bevestigd en de wijze waar dat gebeurt. Een verbod tot plaatsing aan de (gemeenschappelijk) galerij lijkt in elk geval door de beugel te kunnen. Daarmee wordt voorkomen dat inbreuk wordt gemaakt op de gebruiksrechten van de ander huurders. Voorts voorkomt het ontsiering. 3. Indien de huurder aanbiedt te verhuizen naar een woning van dezelfde vastgoedbeheerder waar plaatsing wel past binnen het antennebeleid, zou zulks overwogen kunnen worden. De kosten daarvan zijn uiteraard geheel voor de huurder. Verhuizing biedt niet altijd soelaas indien dat indruist tegen het plaatselijke woningverdelingconvenant. 4. Indien de huurder niet tevreden is en een juridische procedure start, is het aan de vastgoedbeheerder te stellen en te bewijzen dat er voldoende alternatieven zijn via de kabel, via digitale televisie en/of Internet. Dit vergt dus het nodige onderzoek naar mogelijke alternatieven. 5. Het kan geen kwaad wanneer de vastgoedbeheerder bij omwonenden informeert of zij bezwaren hebben tegen de schotel of antenne aan of in de tuin van het gehuurde. Belangen van omwonenden worden meegewogen in het oordeel van de rechter. 6. Er is een vraag die in de jurisprudentie nog niet voldoende uit de verf is komen. Artikel 10 EVRM waarborgt het grondrecht op vrije informatievergaring. Te verdedigen is dat niet alles wat men op televisie kan zien informatie is als bedoeld in artikel 10 EVRM. Bevatten amusementsprogramma's die louter voor het plezier worden bekeken grondrechtelijk te beschermen informatie? Het verdient daarom aanbeveling bij de huurder te onderzoeken welke type informatie op welke zenders hij wenst te ontvangen. Mogelijk kunnen daar argumenten aan worden ontleend voor de door de rechter tot het passen belangenafweging.
tekst: mr Huib Hielkema
bewerking: mr Diederik. Briedé (Diederik Briedé is per 1 april 2007 vertrokken bij Unger